黑龙江省鹤岗市是一个常住人口不到百万的小城，天黑得越来越早。然而，今年以来，鹤岗新房市场出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局的最新数据显示，今年1至8月，鹤岗商品房销售面积已经超过了去年全年销售面积，同比增长了68.66%。在黑龙江省内，鹤岗的销售规模和销售额仍落后于邻省内蒙古自治区的一半，但新房销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显著益处。鹤岗新房价格始终处于黑龙江省内末位，这让购房者可以全款再购买一套新房，但“卖不上价”无益于投资，本地房企开始另谋出路，外地房企也渐渐退出当地市场。近来，在城市化进程中出现了一些问题，例如青年人出走、老龄化严重、产业流失以及房价断崖式下降等，这些问题使得鹤岗化的三四线城市不得不面临当地楼市刚需和改善型需求饱和的问题。鹤岗人、电影导演耿军曾经用“鹤岗宇宙”和“鹤岗国”这样的文学性表述来谈及家乡，并揭示了鹤岗楼市与外界的割裂。

今年以来，由于二手房“有价无市”，导致置换需求难以释放，但在二手房库存高企的鹤岗，新房的销售却不愁。从黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新房价格来看，房价仍在“跌跌不休”，但鹤岗新房价格从底部微涨。目前，鹤岗新房项目在售均价为5150元/平方米，即一户120平方米的房子总价为61.8万元。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型项目，在售均价在4600~4700元/平方米左右，去化率在85％~95％。当记者向售楼处咨询贷款购房的事项时，该名销售经理表示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者基本都是本地人。多名鹤岗本地人表示，棚改之后，当地人手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质量不佳，不再适宜居住。因此，随着老龄人口的逐年攀升，带有电梯楼的新房成为当地人置换或购买新房的首选。尽管今年鹤岗新房市场并没有跟随楼市大环境走弱，但是这一现象背后存在多重原因。

鹤岗房价上涨的原因有几个方面。首先，当地新房供应量较少，总价相对较低。其次，由于疫情期间需求积累，今年需求集中释放，再加上有新盘推出，政府也参与了宣传和质量监督工作，这让本地家庭选择在今年购房。此外，鹤岗在2020年前后开始复苏，经过消化存量商品房和降价脱手尾盘的阶段，近年来开始有意识地控制新建房地产项目数量，并要求房企提升建筑结构和房屋质量。目前，鹤岗新房库存量为12.74万平方米，去化周期为16个月左右，每月销售保持在1万平方米上下。今年新项目入市后，鹤岗首次出现新房均价超过5000元/平方米的现象，甚至最高预售价达到了5900元/平方米。与鹤岗相邻的佳木斯市已经出现了低至3800~5000元/平方米的新房项目，而全国其他城市的新房价格普遍较高。虽然哈尔滨等东北省会城市的房价较低，一两百万元可以买到房子，但哈尔滨的新房均价在9081元/平方米，接近鹤岗的两倍。

黑龙江大庆等其他资源型城市的新房价格也显著高于鹤岗。鹤岗楼市对“认房不认贷”、“带押过户”等政策保持了“钝感”，主要是因为房价水平已经较低。根据哈尔滨公积金中心从今年9月27日开始实行的“认房不认贷”政策，以及佳木斯市商业银行从2015年开始执行的政策，鹤岗市住建局负责人认为，这样的政策在鹤岗可能没有太大的影响。他指出，相当一部分人在拥有价值约50万元左右的房产且未出售的情况下，有能力再花50万元购买另一套房。对于来到鹤岗看房的外地人来说，他们可能会觉得，一套价值50万元的房子在全国三四线城市并不算贵，但却失去了性价比。2019年，一则关于“浙江舟山某33岁单身海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻让鹤岗引起了外界的关注，随后“白菜价”成为了外地人对鹤岗楼市的固有印象。鹤岗市住建局相关负责人接受第一财经记者采访时表示，与新房相比，外地人在鹤岗购房大多集中在二手房市场。

据鹤岗市棚改办相关负责人介绍，2005年前后是鹤岗煤炭产业发展最红火的时期，大量矿工聚集到鹤岗，导致居住需求增加。在南山区等工矿型辖区，曾经有大量矿工居住的平房。然而，随着煤炭资源枯竭和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区迅速收缩，留下了大量废弃厂区、空置建筑和土地。因此，这些区域成为了2015年至2018年前后棚改的重点区域。根据规划，棚改拆迁以就地安置为主，拆多少补多少。不到十年的时间，这些棚改拆迁的房产价格变得越来越低。鹤岗城区面积小，位列黑龙江省13个地级市倒数第二，离市中心较远只是房价低的一个不太关键的原因。此外，大量兴建的保障性住房进一步缩减了当地住宅市场的有效需求，加剧了原工矿区住房市场供需错配的问题。调研发现，鹤岗外围工矿型辖区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保障性住房小区成为了当地价格相对较低的区域。由于这些原因，许多人无法在鹤岗安居。

如果他们选择将房子出租，房东还需要承担供暖费用等额外开销。鹤岗的棚改拆迁房在过去吸引了一些年轻人前来购买，因为价格便宜，他们想要体验低成本的生活。然而，随着时间的推移，一些人开始有了积蓄，不再满足于简陋的居住环境，还有一些人没有找到稳定和满意的工作选择离开鹤岗。无论是哪种情况，他们都面临着卖房的问题。然而，这类房产在低价买入后往往难以出售。近年来，越来越多的“白菜价”房产在鹤岗被用来出租，有时候租客只需要承担一些水电费。这种现象在社交平台上引发了关注，一些外地人和当地人开始探索另一种生意：他们花费几十万的装修费用将价值四五万或八九万的老旧房屋重新装修后再出租或出售。在鹤岗市政府周围的商业中心，有十多家主营房屋装修的商户。这是近几年兴起的产业。在短视频平台上搜索“鹤岗”，可以找到一些当地房产中介拍摄的“白菜价”房产的视频。

其中，一些房源的购房成本为3万到8万元，装修成本则达到10万到15万元。一位当地人告诉记者，对于鹤岗市最便宜的那种二手房来说，装修费用贵于购房成本并不罕见。特别是来鹤岗购房带着子女的外地人，他们通常会在购房成本和舒适生活品质之间做出妥协，也就是购买几万元的房子后进行装修。近几年，由于黑龙江省的高考招生计划多，录取比例高，当地聚集了一小部分高考移民的家庭，他们通过购买低成本的房产来获得当地的户口。但是，“白菜价”只是鹤岗二手房市场的一个小方面。调查发现，在鹤岗，价格在10万到20万左右的二手房更为常见，学区房的单价甚至可以达到3000到4000元的水平。近一两年，随着黑龙江的双鸭山、云南的个旧、广西的百色等同样拥有单价1000多元、总价在10万元以下的小城市进入公众视野，鹤岗的楼市逐渐变得不那么吸引人了。鹤岗市二手房市场近年来吸引了越来越多的外地人购房。

这些外地人主要分为两类：一类是从事线上服务业工作的年轻人，另一类是退休老人和家庭，他们有康养需求或者选择在夏季来鹤岗过“候鸟式”生活。这些购房者对于居住环境有更高的要求，他们更倾向于选择均价在鹤岗当地商品房平均水平以上的住房。根据鹤岗市住建局的统计数据显示，2023年上半年，外地人在鹤岗购房共计1817套，其中1776套为二手房。相比2022年同期，这一数字增长了105%，较2021年同期增长了86.9%。按年龄段划分，35岁以下和55岁以上的购房者分别达到了531套和318套，超过了前三年每年该年龄段成交量的半数。然而，随着房企逐渐退出市场，供给侧收缩的问题亟待解决。尽管全国楼市整体呈现低温态势，但是鹤岗的低房价使其脱离了大部分城市“卖一买一”置换循环的困境，也满足了一部分青年人“逃离大城市”、“降低生活压力”的愿望。然而，在繁荣的背后也存在一些隐忧。

自2010年到2020年，鹤岗市市辖区的常住人口从66.45万人减少至54.54万人。人口自然增长率多年来一直为负值，人口基数和增长率均低于省内平均水平，同时人口的自然减少和外迁流失加剧了老龄化问题，鹤岗成为了一个典型的收缩城市。在二手房市场库存高企的情况下，当地的需求还有多少空间可以释放？如果需求饱和，而新房又卖不上价，房企会有多大的拿地意愿？鹤岗市住建局的相关负责人表示，需要正视的现状是，鹤岗不是依靠房地产拉动经济增长的城市。一方面，鹤岗的城市化率已经相当高；另一方面，棚改满足了相当一部分低收入群体的住房需求。这两个因素共同导致鹤岗近年来土地出让和房企拿地用于开发房地产项目的节奏放缓。根据鹤岗自然资源局提供的数据显示，2020年共供应了2宗房地产业用地，2021年也是2宗，其中包括一宗棚户区改造项目用地，而2022年至2023年则没有房地产供地项目。

可以看出，供地数量逐年减少，节奏放缓的趋势明显。鹤岗市地价水平较低，导致土地出让收入增长有限。一个例子是一家本地家族式开发商在2022年年底以2989.5万元的金额拿地56501.71平方米，而在2014年同样的地块只需1403.45万元拿地23782.8平方米。尽管地产经济在鹤岗的占比不高，但地产商的退出仍引起当地住建部门的关注。一些当地企业投资房地产，但在棚改时期或外地房地产企业进驻后退出了。现在剩下的是资金雄厚、地产链条较长的企业，他们还会在其他领域有经营生产。为了改变供给侧收缩的现象，鹤岗市今年参与了由黑龙江省组织的向外省推介地产项目的活动，但外地开发商对鹤岗的兴趣不大，因为鹤岗新房的售价只有约5000元/平方米，在哈尔滨这个价格是常见水平。鹤岗市也正在吸引本地县域开发企业，因为县域房价水平和购房需求较市区更高。

例如，萝北县的新房均价在3800~4500元/平方米左右，县域开发企业多由本县房地产商建设。这些开发商手中拥有多个在建和在售项目，满足了发展需求，暂时没有计划进入鹤岗市区开发房地产。鹤岗市住建局表示，县城房企满足于当地市场的一个重要原因是县城和市区新房需求和营商环境存在差异。以萝北县为例，当地的住房需求主要源于北大荒农垦集团行政职能转移到当地后，导致原来的农垦集团家庭为了子女读书随迁，这类家庭的住房需求和购房能力与市区内的改善型家庭不同。为了解决这个问题，鹤岗市住建局在10月中旬组织了一场房地产项目观摩活动，邀请了两县的房企参加，并希望通过宣传介绍让县开发企业了解市区内对开发企业的支持政策以及当地的改善型需求。该负责人表示，本轮改善型需求释放后，新增的住房需求主要来自于希望留住更多本地青年人和通过产业发展吸引外地客群。

然而，以“季节性养老旅居”和“电商服务业”作为推介由头招徕外省客群，已成为黑龙江省乃至东北地区的共性特征。因此，鹤岗房产的“流量密码”可能会变得不那么重要。该负责人认为，鹤岗的低房价仍然是吸引外来客群的主要原因。未来，需要通过提供更多工作机会和产业配套来留住青年人，提高医疗服务水平以满足老年人的康养需求。但这需要在多个领域、多条线上综合发力。

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