卖房后擅自拆走固定装修遭诉 判决赔偿损失及违约金

卖方：一口价卖房却拆走屋内固定装修

2014年10月，吴氏父子与阿罗经一房地产咨询服务部介绍签订了房地产买卖合同，约定吴氏父子将其二人名下一处房产以一口价50万元转让给阿罗，此价包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款。买卖双方协商一致成交价包括室内固定装修及部分家私电器，详见物业资产明细表。

卖方应当于收到全部楼款当日将房地产交付买方，与买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、气等相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。此外双方还约定了违约责任条款。

合同签订后，阿罗向吴氏父子交付了房地产转让款50万元，并于2015年2月21日将房产过户至阿罗名下。3月18日双方又签订补充协议，确定房地产须于4月20日前交付，逾期交房则按原合同承担相应的违约责任且卖方负担买方房贷利息作为补偿，但双方未补充签订物业资产明细表。

吴氏父子在交付上述房地产前却将部分室内固定装修及家私电器等拆除并搬走，具体包括客厅的窗帘和窗帘架1套、防盗门1套、厨房抽油烟机1台、燃气灶具1套、热水器1套、小客房的房门及五金件1套、洗手台1个、排气扇1个、水龙头花洒1套、储物架1个、梳妆台1个、灯外壳1个等。

买方：拒收房屋，起诉索赔

在收房日到来时，阿罗以固定装修被拆除为由拒绝收房，并起诉称卖方吴氏父子在交付房屋前擅自将包含在转让款中部分房屋装修拆除。拆除的装修价值约780元，该费用损失应当由被告承担。且被告履行合同过程中，严重违约，应当向原告支付违约金5000元。

被告吴氏父子辩称，原告没有证据证明被拆除的设施属原告所有，被告不存在违约行为。被告确实拆除原告在诉状中所列家居设备及用具，但双方在协商转让房屋时已确定被告可将家居用品拆除及搬走。因此，被告不同意原告的赔偿请求。

法院判决：卖方违约，需要赔偿损失及支付违约金

法院经审理认为，房地产买卖合同及其补充协议虽未列明房屋交付时所包括装修及家居设施的具体项目，但合同载明诉争房地产按现状出售，并一再强调房屋转让包括卖方已支付的装修费和其他随房出售的设施物品等，以及成交价包括室内固定装修及部分家私电器等，按照商品二手房关于出卖方应保证转让房地产能够正常使用标准的交易惯例，出卖方在交付房屋时不得拆除附合装修及其他足以影响房屋正常使用的家私电器等。

窗帘和窗帘架、排气扇、防盗门等早已附合于房屋之上形成固定装修，出卖方不得将其拆除。抽油烟机、燃气灶具、热水器等足以影响房屋正常使用，且将前述电器设备拆除可能造成意外发生，因此，抽油烟机、燃气灶具、热水器等亦不能拆除。

吴氏父子在签订合同后交付房屋前擅自将前述固定装修及必备电器设备等拆除并搬走构成违约，且经原告阿罗提出异议后仍未恢复原状或采取其他补救措施等，故应按现值及重置费用向阿罗赔偿损失。

鉴于双方庭审中确认装修及电器设备的现值及重新安装费用按6000元计算，故吴氏父子应按前述金额向阿罗赔偿损失。虽然吴氏父子于2015年4月20日迁出诉争房地产及交付钥匙给经纪，但其擅自拆除及搬走固定装修及必备的电器设备后，经阿罗提出异议后仍未恢复原状或赔偿损失等，致使阿罗至今仍无法正常使用房屋，应视为未按期全面履行合同义务，故吴氏父子应按合同约定支付违约金。据此，法院判决被告吴氏父子于本判决生效之日立即向原告阿罗赔偿损失6000元及支付违约金5000元。

■法官说法■

合同约定不明应遵守行业交易习惯

中山市第二人民法院东凤法庭副庭长卢钊洪分析指出，我国合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或约定不明确的可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。可见当当事人对合同的有关条款没有约定或约定不明确，而又不能达成补充协议时，可以适用交易习惯对合同进行解释，但交易习惯不得违背国家法律强制性规定和公序良俗。

本案中原告阿罗与被告吴氏父子签订的房地产买卖合同及其补充协议合法有效，但合同中却未列明房屋交付时所包括装修及家居设施的具体项目，致使买卖双方意见出现分歧。而原告申请的证人出庭作证证实在商品二手房买卖合同中约定的现状出售通常有理解为出卖方应保证转让房地产能够正常使用标准的交易惯例。因此吴氏父子在交房前擅自将窗帘架、房门等固定装修及热水器等必备电器设备等拆除及搬走的行为足以影响了房屋正常使用，且经原告阿罗提出异议后仍未恢复原状或采取其他补救措施等，故法院判决吴氏父子已经构成违约，应按现值及重置费用向原告阿罗赔偿损失并支付违约金。

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