石景山新房装修避坑指南北京楼市石景山的前
发布时间：2024年09月10日 点击：[5]人次
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Q：提问：你好京总，现在手上有一套石景山的老破小，感觉没有什么行情，又是个一居室，想问一下京总是留着还是卖掉呢？因为照顾孩子，现在已经做全职太太有一年多了，这套房子目前是在出租状态，租金也不是很高。我们现在是在亦庄这边租房，如果不卖的话，有考虑过回去住，孩子的父亲周六日可以回石景山这边，考虑到通勤时间平时可能就在亦庄。请京总给个建议！
A：回答：你好,石景山的老破小价值比较弱，石景山本地缺乏优质产业，呈现出的市场反应就是购买力比较弱，这种房子已经脱离了投资属性，建议尽快卖掉，没必要留，亦庄行情比较好，后期也比较看好，可以考虑直接在亦庄买，本身在一个城市，没必要分居两地，一家人在一起开心快乐才是最重要的。
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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。
我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;
金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,
通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.
金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的
2、西城学区房受ZC影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。
如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。
投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠
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Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。
A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,
从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.
中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.
因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大
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